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住みよさと収益性を両立
賃貸住宅のあり方が変わるこれからの長屋

賃貸の集合住宅の建築は、入居者にとっての住みよさはもちろん、オーナーにとって確かな収益をあげる物件であることが必要。その両方を満たし、さらには地域活性化・街づくりにもつなげようと建築家の大川三枝子さんがつくったのは、これからの新しい長屋でした。

大川三枝子

大川 三枝子 おおかわみえこ

株式会社オオカワ建築設計室 東京都 中央区

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部屋数ではない
ここに住み続けたいと思う部屋

亀戸と曳舟を結ぶローカル線、東武亀戸線小村井駅からほど近く下町人情が残る街、東京都墨田区立花にその物件はあった。レンガづくりを思わせるシックな外観は、マンションのようにも感じるが、実はこの物件は法律上「長屋」なのだという。１階に１LDKを２戸、２階にメゾネットの２LDKが２戸、計４戸の重層長屋だ。


アパートやマンションなどの集合住宅は、法律上「長屋」と「共同住宅」に分類される。その大きな違いは、玄関や廊下、階段といった共用部の有無。長屋にはこうした共用部がなく、各住戸が直接道路に対しての玄関をもつ。なるほど、この物件をよく見ると、１階には２つの独立した玄関があり、２階へと伸びる階段が２つある。その階段の先には玄関が１つずつ配されている。

この物件を手掛けたのは、住まう人の暮らしに寄り添い、長持ちで愛着の持てる家をつくることに定評のある建築家、大川三枝子さん。実はこの物件のオーナーのIさんのご自宅のマンションリフォームを手掛けたのが大川さん。その仕事ぶりに感動したIさんが、この場所で新たな賃貸物件を建築するにあたり、大川さんにアドバイスを求めたことがきっかけなのだという。

「私だったら、安く簡単に建てられ、どこにでもあるような最低限の部屋をいくつも作るのではなく、建物用途を長屋にし、他ではできない暮らし方ができる選ばれる物件にします」と大川さんは伝えたのだという。

長屋は共用部分がないため、敷地条件によっては共同住宅と比べると限られた面積制限の中で各住戸の専有面積を広く取ることができる。また、接道問題や消防設備などで共同住宅に比べて厳しい法規制を受けない。そのため、設計の自由度が高まるのだ。

Iさんは、付近に賃貸物件をもつが、いずれも従来型の賃貸物件。今回の物件の土地でも銀行やデベロッパーからRC構造の共同住宅を提案されていたが、最終的には大川さんの案を採用した。それは、価値ある物件とすることで、入居者が長く住み続けてくれて空室が発生しない、そのほうが長期的には安定した収益が望めると判断したから。

さらに大川さんの「この物件が気に入って長く住んでいただければ、その人達は地域の一員となり、地域の活性化やまちづくりにも役立つ」といった言葉に共感したのだという。

一見すると良い事づくしのように感じる長屋だが、実は大きな手間がかかるのだという。一般的な賃貸マンション・アパートのように、シンプルで画一的な部屋を並べればよい、というものではない。一方で戸建ての住宅とは違い、家賃を想定し何年で回収できるかという収益の見通しもたてねばならない。実際、今回の物件においても大川さんはそれを行い、さらにはオーナーのIさんが銀行から融資を受けるための資料づくりや説明までも行ったという。
そんな手間をかけてまで、大川さんがこの物件を手がけたのは、オーナーのIさんとの関係があるからだけではない。
「自分の手掛けた物件が街づくりにもつながるというのは、夢がある仕事だと感じています。１軒ずつにはできない、集まって住むからこそ得られる住環境があります。いずれ訪れる未来を想像しながら、楽しんで仕事をしました」と大川さんは語るが、その根底には「家づくり」と「収益計画」の両方をこなせる経験と実力があるからに違いない。
  • マンションのように見えるものの、建築基準法上は長屋。１階に１LDK、２階にはメゾネットの２LDK住戸が２つずつ

    マンションのように見えるものの、建築基準法上は長屋。１階に１LDK、２階にはメゾネットの２LDK住戸が２つずつ

  • １階住戸の玄関前には、置き配などもしやすいよう専用ポーチが。２階にはそれぞれ独立した階段がついている

    １階住戸の玄関前には、置き配などもしやすいよう専用ポーチが。２階にはそれぞれ独立した階段がついている

  • １階住戸の玄関スペース。入ってすぐに手洗い場を設置するなど、コロナ環境にも配慮

    １階住戸の玄関スペース。入ってすぐに手洗い場を設置するなど、コロナ環境にも配慮

  • １階住戸のLDKの広さは約9畳。１人暮らしやカップルの住戸としてだけでなく、SOHOの事務所としての利用も想定される

    １階住戸のLDKの広さは約9畳。１人暮らしやカップルの住戸としてだけでなく、SOHOの事務所としての利用も想定される

賃貸物件なのに土間がある
自由でおおらかに暮らす

大川さんは自らもメンバーで、プロデュースを担当した一般社団法人WHAISとオーナーのIさん、そして仲介を担当するキュピ齊藤さんと作戦会議を重ね、この物件を「DOMA＋（土間と）」と名づけた。そう、この物件の大きな特徴は、各部屋のLDKが土間となっていることなのだ。

「賃貸なのに自由でおおらかに過ごせる家にしたかった」と大川さん。
土間の採用もその１つ。土間であれば、フローリングのように傷がつくことを心配しなくてもよく、汚れてもサッと拭けばキレイになる。趣味の自転車をメンテナンスしてもよし、DIYをしたり、アトリエのように使うこともできるだろう。もちろん、家具や絨毯で自分の好きなようにアレンジして、オリジナルな空間に仕上げることが可能なのだ。

では、具体的に部屋を見ていこう。１階は１LDK（約35㎡）の部屋が２戸。１人暮らしやカップルでの入居やSOHOの事務所としての利用が想定される。専用の玄関ポーチがあり、置き配なども利用しやすいことだろう。玄関を入ると、そこには手洗い場が。コロナ禍においては、部屋に入ってすぐに手洗いができるというのはうれしい。引き戸を開け、部屋にはいると、そこには土間となったLDKが広がり、この広さの賃貸物件には珍しい。

土間といっても実はコンクリートではなく、特殊な塩ビシート製。コンクリートでは、食器を落としたときに割れたり、大きな音がする。液体によっては染みになったりもする。塩ビシートであればそれらを防げるし、何より冬場の寒さを感じずに済むのだ。
スタイルだけを追うのではなく、機能性にまで心を配る大川さんの優しさの現れ。

２階はメゾネットタイプの２LDKが２戸。こちらは、カップルやファミリーでの入居を想定している。１階からそれぞれ専用の階段を上って部屋に入る。玄関スペースには、こちらも手洗い場が。扉の向こうには大容量のシューズクローク。靴だけでなく、ベビーカーなどを置くこともできる。

扉を開け、LDKに入ると大きな土間のLDKが広がる。すぐ隣には１段高くなったフローリングスペースがあり、LDKと合わせると約15畳もの広さとなる。キッチンの脇には、食材などを保管できるパントリーも設けた。ここは、リモートワーク用のスペースとしても活用できそうだ。

３階へと上る階段は、蹴込み板のないスケルトンタイプ。これは３階からの陽光を２階へと導くためのもの。階段正面の窓からの光と相まって、とても明るい空間にしてくれる。

３階には主寝室と個室、水回りを配した。主寝室の壁の一部は板張りとなっており、自由にフックや金具をとりつけてよいのだという。

この物件には「あったらいいな」が詰まっている。前述した玄関の手洗い場や充実のキッチン、パントリーだけではない。例えばコンセントの数。賃貸物件では、部屋に一箇所ずつしかないことも多く、延長コードに頼ることもしばしば。しかし、この物件ではどの部屋にも最低２箇所はコンセントがある。

また、各部屋が独立した換気の仕組みを持っている。万一、コロナで自宅療養となったときに、寝室だけで換気ができるようにとの配慮だ。計画換気を正しく行うためには気密性が重要になるが、この建物では建物全体での気密測定を行ったという。これは、賃貸物件では極めて珍しいことなのだという。

この物件には、大川さんだからこそ気づき、それをさりげなく散りばめた工夫が詰まっている。賃貸なのに注文住宅のクオリティーが実現されている。

この仕上がりにIさんも「このあたりにはない、唯一の物件になった」と喜んだ。

また、それを裏付けるように募集開始するとすぐに、家賃設定の高いファミリータイプの部屋から入居が決まったという。

長屋という手法で、賃貸でありながら「この部屋だから住みたい」と思えるクオリティーに仕上げ、住まう人・オーナーの両方を満足させるばかりか、地域貢献へも寄与する物件にしてしまう、大川さんの手腕には驚かされるばかりだ。

人口が増えない中、年々難しさを増していく賃貸住宅経営。大川さんの手による「令和の長屋」が、その１つの解となっていくと感じた。



設計工事監理：株式会社オオカワ建築設計室
＋プロデュース：一般社団法人WHAIS
入居募集：https://domat.jp
  • 土間の奥には一段高くなったフローリングのスペースが。土間仕様のLDKと合わせると約15畳の大空間となる

    土間の奥には一段高くなったフローリングのスペースが。土間仕様のLDKと合わせると約15畳の大空間となる

  • ２階住戸もLDK部分は土間仕様。寒さを防ぎ、食器を落としても割れにくいよう、コンクリートではなく塩ビシートの床材を使用。

    ２階住戸もLDK部分は土間仕様。寒さを防ぎ、食器を落としても割れにくいよう、コンクリートではなく塩ビシートの床材を使用。

  • ２階住戸の玄関。LDKとフラットな土間となっている。

    ２階住戸の玄関。LDKとフラットな土間となっている。

  • キッチン脇には、食品などを収納できるパントリーを設置。棚の使い方によっては、テレワーク用のスペースとすることも可能だ

    キッチン脇には、食品などを収納できるパントリーを設置。棚の使い方によっては、テレワーク用のスペースとすることも可能だ

  • フローリングスペースは、地べたに座ったり寝転ぶこともできる。そのまま使うもよし、家具を配置してもよし、活動度は無限大

    フローリングスペースは、地べたに座ったり寝転ぶこともできる。そのまま使うもよし、家具を配置してもよし、活動度は無限大

  • ３階への階段正面には大きな窓が。南からの陽光を下階へと導いている。天井のロープは、物干しとしての活用も可能

    ３階への階段正面には大きな窓が。南からの陽光を下階へと導いている。天井のロープは、物干しとしての活用も可能

撮影：アトリエあふろ（糠澤武敏）

基本データ

作品名
DOMA＋（土間と）
所在地
東京都墨田区
敷地面積
165.25㎡
延床面積
222.93㎡
予　算
5000万円台

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大川三枝子

大川 三枝子 おおかわみえこ

株式会社オオカワ建築設計室 東京都 中央区

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